積水ハウス

01 ── PERFORMANCE

売上は497億円減ったのに、売上総利益は303億円増えた。利益の質が入れ替わった半年

売上高は2兆154億円から1兆9,656億円へ、497億6,400万円の減少。減収の中身はほぼ国際事業で、同事業の売上は6,143億円から4,863億円へ1,280億円減った。国内の事業だけを足すと、むしろ増えている。

ところが売上総利益は3,984億円から4,287億円（+7.6%）へ303億円増えた。売上総利益率は19.8%から21.8%へ2.0ポイント上昇（算出）。利益率の高い都市再開発の物件売却と、分譲マンションの引渡しが売上の中で比重を増し、利益率の低かった米国戸建の売上が縮んだ。売上の構成が変わっただけで、粗利の水準が一段上がった。販売費及び一般管理費は2,429億円から2,484億円へ+2.2%にとどまり、営業利益は1,554億7,300万円から1,803億7,000万円、営業利益率は7.7%から9.2%へ上がった。

経常利益の伸び（+23.8%）が営業利益の伸び（+16.0%）を上回ったのは営業外の改善による。前年同期は20億円近い為替差損を計上していたが、今期は円安で38億円の為替差益に転じた（前年同期比+57億円）。シンガポール事業などの持分法による投資利益は47億円（同+27億円）。一方で支払利息は201億円と12億円増えている。特別利益には投資有価証券の売却益126億円が乗った。

決算短信の中間連結損益計算書より（百万円未満切捨て）。利益率・販管費と営業外損益の増減率は算出値。中間期の決算短信は公認会計士または監査法人のレビューの対象外。

02 ── SEGMENT

開発型が+319億円、国際事業が△141億円。営業利益の構成は半年でここまで変わった

事業モデル別に営業利益の増減を並べると、この決算の骨格が見える。開発型は279億6,000万円から598億6,500万円へ+319億円（+114.1%）。国際事業は152億3,400万円から10億3,600万円へ△141億円（△93.2%）。ストック型は+66億円、請負型は△12億円。つまり増益幅249億円のほぼ全部を、開発型1つが生み出している。

開発型 ── REITへの6物件売却と、グラングリーン大阪の引渡し

都市再開発事業の売上は356億円から984億円（+176.2%）、営業利益は50億8,600万円から273億5,200万円（+437.7%）。積水ハウス・リート投資法人に「プライムメゾン用賀砧公園」など6物件を売却した。会社は、戦略エリアの良好な売却環境を背景に売却が期初計画以上に進んだとして、通期の売上高と営業利益を上方修正している。マンション事業は売上がほぼ横ばい（△2.3%）ながら、営業利益は85億6,400万円から157億4,200万円（+83.8%）へ。「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」「グランドメゾン渋谷大山町」といった高価格帯の引渡しが計画どおり進み、営業利益率は14.9%から28.0%に跳ねた。仲介・不動産事業も住宅用地を中心とした販売用不動産の売却が進み、+17.2%。

ストック型 ── 入居率98.4%の管理事業が安定して伸びた

賃貸住宅管理事業は売上3,680億円（+2.9%）、営業利益417億4,500万円（+12.7%）。シャーメゾンの入居率は前年同期の97.9%から98.4%へ上がった。空室期間の短縮と、入居者の入れ替え時に設備を更新して賃料を引き上げるバリューアップが効いている。リフォーム事業は売上+12.8%、営業利益+14.8%。補助金を使った断熱改修や省エネ設備の導入提案が伸びた。

請負型 ── 戸建は単価で踏ん張り、利益は横ばい圏

戸建住宅事業は売上2,441億円（△1.1%）、営業利益239億9,000万円（△5.2%）。会社は住宅ローン金利と建設コストの上昇、中東情勢に端を発したインフレで購入者の心理に冷え込みが見えると書きつつ、引合いは概ね安定していたとしている。受注高は2,500億円で+0.8%、1棟あたりの単価は5,642万円から5,846万円に上がった。賃貸・事業用建物は営業利益がほぼ横ばい（+0.1%）、建築・土木は前年の大型工事の反動で減収（△5.0%）ながら、採算のよい追加・変更工事で利益率10.0%を保った。

決算短信「参考資料 セグメント別内訳」より。当中間期から一部子会社を「その他」から「都市再開発事業」へ移し、全社費用の配分方法も見直したため、前年中間期は組替後の数値。利益率は決算短信の開示値。

03 ── UNITED STATES

米国戸建は引渡1,492戸減で赤字に。ただし受注残は1.8倍、賃貸開発の売却益は第3四半期に入る

米国戸建住宅事業の中間期は、売上高5,032億円から4,135億円（△17.8%）、のれん等控除後の営業損益は△29億円から△125億円。控除前でも191億円から38億円へ落ちた。引渡戸数は6,064戸から4,572戸、受注戸数は6,631戸から5,509戸。1戸あたりの引渡単価は54.0万ドルから55.3万ドルへむしろ上がっているので、落ちたのは値段ではなく戸数だ。

会社の説明は率直だ。米国経済の先行き不透明感で顧客の様子見が続き、利益率とのバランスをとった販売を選んだ結果、引渡戸数が減った。完成在庫の販売に注力し、購入者向けのインセンティブも付けたことで、PPAの影響を除いた売上総利益率も16.6%から15.9%に下がった。立て直しの手として挙げているのは2つ。注文を受けてから建てるBTO（Built-to-Order）への移行と、2026年1月に始動した「One Company」体制のもとでの拠点統廃合と人員削減による経費圧縮で、一般管理費を前期比5,000万ドル程度減らす計画だ。BTOへの移行は数字にも出ていて、戸建の受注残高は前期末の1,308億円（1,329戸）から2,371億円（2,266戸）に増えた。

通期の修正計画は、売上高8,735億円（前年度比△13.1%）、のれん等控除前の営業利益173億円（△56.2%）、控除後の営業損益は△152億円。期初計画比では米国戸建だけで営業利益を168億円押し下げている。ここで気になるのは中計との距離だ。2028年度に引渡13,600戸・売上総利益率21.0%・営業利益率9.6%という目標は据え置かれた。今期の9,500戸・16.0%・2.0%から、2年で戸数を4割以上増やし、粗利率を5ポイント上げる道筋になる（算出）。

米国の中でも明るい事業はある。コミュニティ開発事業（宅地を造成して住宅会社などに販売する事業）は、2025年に取得した物件の寄与もあって売上467億円（+68.2%）、営業利益111億円（+22.7%）。賃貸住宅開発事業は前年同期の物件売却の反動で中間期は売上158億円（△71.4%）にとどまったが、シアトルの「The Ayer」、サンディエゴの「West」の住宅部分など4物件の売買契約を結び、7月に引渡しを終えている。この収益は第3四半期に計上される予定で、通期計画は売上高2,584億円、営業利益369億円。国際事業の受注残高が2,951億円から6,034億円（+104.5%）へ倍増したのは、この売却契約と、戸建のBTO移行による受注残の積み上がりが重なったためだ。

04 ── GUIDANCE

売上は930億円の下方修正、営業利益3,500億円は据え置き。国内の+165億円で米国の△85億円を吸収

9月10日に修正した通期予想は、売上高4兆2,600億円（前期比+1.5%）・営業利益3,500億円（+2.5%）・経常利益3,160億円（△3.6%）・親会社株主に帰属する当期純利益2,240億円（△3.5%）。3月5日の期初予想と比べると、売上高は930億円減、営業利益は変わらず、経常利益は20億円増、純利益は60億円増。1株当たり当期純利益は336円30銭から345円55銭になった。

営業利益が変わらない理由を、会社は分解して示している。国内事業は期初計画を+165億円上回る見込みで、内訳は都市再開発+125億円、賃貸住宅管理+35億円、建築・土木+30億円、リフォーム+20億円など。ただしこの中には、中東情勢などの市況変化に伴う資材価格高騰の影響△65億円（戸建住宅△30億円、賃貸・事業用建物△35億円）が織り込まれている。国際事業は△85億円で、米国戸建が△168億円、米国賃貸住宅開発が+69億円、コミュニティ開発が△15億円、為替影響が+34億円。これに消去・全社の△80億円を加えて差し引きゼロになる。為替の前提は米ドル145円から155円、豪ドル100円から108円に見直された。

決算説明資料「2026年度 業績見通し【修正計画】」より。前期実績は組替後。期初比は2026年3月公表の期初計画との差。資料上「－」の項目は±0と表記した。

見落としやすいのは、この予想が下半期の減益を前提にしている点だ。通期予想から中間期実績を差し引くと、下半期の営業利益は1,696億円で前年下期（1,859億円）比△8.8%、経常利益は1,469億円で△23.2%、純利益は989億円で△24.2%になる（いずれも算出）。上半期に都市再開発の売却益が前倒しで出たこと、そして下期の資材高を会社が慎重に見ていることが、この数字の置き方に表れている。上期の進捗が5割を超えたからといって、通期の上振れを当然視できる構図ではない。

05 ── BALANCE SHEET & SHAREHOLDER RETURNS

自己資本比率44.0%、D/Eレシオ0.85倍。配当は145円で15期連続増配の計画、自社株買いは今期見送り

中間期末の総資産は5兆1,153億円で、前期末から1,087億円増えた。増加の中心は販売用不動産で、会社資料では3兆346億円から3兆1,761億円へ1,414億円増。そのうち国際事業が1,233億円を占める。米国で宅地や賃貸物件を仕込んでいる姿がここに出ている。有利子負債は1兆8,817億円から1兆9,156億円へ339億円増えたが、自己資本が2兆1,395億円から2兆2,494億円へ厚みを増したため、D/Eレシオは0.88倍から0.85倍に下がった。自己資本比率は42.7%から44.0%。

キャッシュ・フローは前年から様変わりした。営業活動によるキャッシュ・フローは前年同期の△129億円から+889億円へ、フリー・キャッシュ・フローは△588億円から+566億円へ転じた。現金及び現金同等物の中間期末残高は4,261億円。

株主還元は、1株当たり年間配当145円（中間72円・期末73円の予想）を期初計画から変えていない。前期の144円から1円の増配で、実現すれば15期連続の増配になる。配当性向は42.0%。第7次中計では「中期的な平均配当性向40%以上」「配当金の下限値145円」を掲げており、145円はその下限にあたる。一方で自己株式の取得は、成長投資と財務健全性のバランスを考慮し、今期は見送る方針と明記した。なお、発行済株式数は前期末の6億6,312万株から6億5,158万株へ1,153万株あまり減り、自己株式も1,488万株から318万株へ減っている。前期までに取得した自己株式を消却したとみられる（推測）。

決算短信・決算説明資料・決算補足資料より。億円表示は百万円の開示値を切り捨て。販売用不動産・有利子負債・D/Eレシオ・キャッシュ・フローは会社資料の開示値。中間期CFの左列は前年同期。ROEは通期の計画値で、第7次中計の最終年度（2028年度）は12%後半を目標としている。

06 ── SUMMARY

国内の稼ぐ力で最高益を出し、米国の立て直しに時間を買った半年

この半年の積水ハウスを数字で言い直すと、国際事業が失った141億円を、国内の開発型が319億円で埋めたということになる。都市再開発で積水ハウス・リート投資法人へ6物件、マンションでグラングリーン大阪とグランドメゾン渋谷大山町。国内で仕込んできた不動産が、ちょうど米国の失速と同じ時期に利益へ変わった。売却の時期を選べる事業を複数持っていることが、この会社の決算を安定させている。

ただ、それは米国の問題が解けたことを意味しない。米国戸建は引渡戸数を落としてでも利益率を守る方針を選び、それでも粗利率は下がった。今期の引渡計画を2,000戸減らしながら、2年後の13,600戸・営業利益率9.6%という目標は変えていない。BTOへの移行で受注残は1.8倍に積み上がり、一般管理費も5,000万ドル程度削る。手は打っているが、その効果が出るかどうかは、米国の住宅ローン金利と購入者の心理という会社の外にある要因に左右される。

次の決算で確かめたい点は3つある。米国賃貸住宅開発の売却益が計画どおり第3四半期に入り、国際事業の営業利益が480億円の計画に向けて動き出すか。米国戸建の受注戸数が、BTOへの移行とともに下げ止まるか。そして、国内で織り込んだ資材高△65億円が、下期にどこまで膨らむか、あるいは縮むか。15期連続の増配を掲げながら自社株買いを止めた判断が正しかったかどうかは、この3つの答えで決まる。